La ubicación estratégica del Estado de México para la actividad logística y el crecimiento de corredores como Toluca y Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA)-Zumpango consolidan a la entidad como uno de los principales destinos de inversión para el desarrollo de parques industriales en el país.
De acuerdo con la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), el Estado de México concentrará 53% de la inversión prevista para parques industriales en el 2026. La entidad captará 1,419 millones de dólares, recursos que permitirán desarrollar 3.1 millones de metros cuadrados de espacio industrial.
Rafael McCadden, director de la división Industrial & Logistics Ciudad de México de Colliers, atribuyó este dinamismo al acelerado crecimiento del comercio electrónico, encabezado por empresas como Mercado Libre, Amazon y Walmart, que hoy figuran entre los principales ocupantes de espacios logísticos.
"En estos últimos años ha sido muy interesante el mercado de la Ciudad de México y el Estado de México. Se llegaron a ocupar hasta 1 millón de metros cuadrados (m2) en poco más de un año. Algo nunca visto", comentó en entrevista.
De acuerdo con Colliers, la absorción neta acumulada de espacio industrial en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) alcanzó 120,800 metros cuadrados al cierre del segundo trimestre del 2026.
Si bien esta cifra representa una disminución frente al mismo periodo del año anterior, cuando se ocuparon más de 280,000 metros cuadrados, McCadden explicó que el mercado atraviesa una etapa de estabilización tras el auge que detonó el comercio electrónico durante la postpandemia.
La fortaleza del mercado se refleja en una disponibilidad de apenas 4% del inventario de naves industriales en la ZMVM. A ello se suma el incremento de las rentas, que pasaron de un promedio de 6 dólares por m2 al mes a 12 dólares en los últimos cinco años.
El corredor AIFA-Zumpango se ha convertido en el mercado con mayor crecimiento dentro del Estado de México y representa la nueva frontera para la expansión de las naves logísticas.
Actualmente, este corredor está cerca de duplicar su inventario, ya que existen 500,000 m2 de naves industriales en construcción, una superficie equivalente al inventario existente, algo que McCadden calificó como "inédito".
Este crecimiento responde a la limitada disponibilidad de espacios en el corredor Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT), el principal mercado industrial del país, lo que ha llevado a las empresas a buscar nuevas ubicaciones con condiciones competitivas.
"El AIFA está manejando la mayor parte de la carga comercial en la región, esto ha generado que se construyan nuevos parques industriales alrededor, convirtiéndose en el nuevo CTT", apuntó McCadden.
Como consecuencia de esta expansión, el valor de la tierra para el desarrollo inmobiliario en el mercado corredor se duplicó en los últimos tres años.
Toluca, tradicionalmente identificado como un mercado de manufactura, también gana cada vez más relevancia como polo logístico. La nueva carretera que conecta el Aeropuerto Internacional de Toluca con Naucalpan ha fortalecido su competitividad para operaciones de distribución.
"Esta nueva ruta ha ayudado a acercar Toluca con la Ciudad de México. Entonces, ya hacen sentido las operaciones logísticas. Casi todo lo que se construye actualmente en la zona tiene la flexibilidad de ser una nave industrial para logística o para manufactura", dijo McCadden.
El atractivo del corredor quedó reflejado a principios de este año, cuando Fibra Prologis adquirió una propiedad en Toluca por 94 millones de dólares. El inmueble está ocupado por una empresa de comercio electrónico.
"Esta adquisición refleja nuestro enfoque centrado en expandir nuestro portafolio con activos de alta calidad en los mercados más estratégicos. Al incorporar esta propiedad, fortalecemos nuestra presencia en los centros logísticos clave", afirmó Héctor Ibarzabal, director general de la Fibra.
Actualmente, Toluca ocupa el segundo lugar entre los submercados del Estado de México con mayor volumen de construcción industrial, únicamente por debajo del corredor AIFA-Zumpango, de acuerdo con Colliers.
Respecto a la renegociación del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) y la desaceleración del nearshoring, McCadden consideró que su impacto sobre el mercado inmobiliario industrial del Estado de México ha sido reducido.
"Lo que mueve la aguja en el mercado es el comercio electrónico, un segmento que se prevé va a seguir creciendo", sostuvo.
Pese al dinamismo del mercado, el principal desafío para el Estado de México y la Ciudad de México es la infraestructura que requieren las operaciones logísticas. Entre los retos destacan la capacidad para el suministro de energía eléctrica y agua, así como la infraestructura carretera y vial.
